Jak správně stanovit prodejní cenu nemovitosti? Nejčastější chyby majitelů

Cena od souseda je jen začátek

Představte si dva podobně velké byty ve stejné ulici. Jeden má novou kuchyň, opravené rozvody a balkon. Druhý čeká na celkovou rekonstrukci. Rozdíl v jejich ceně může být značný, přestože mají stejnou dispozici a téměř totožnou podlahovou plochu.

Majitelé při stanovení ceny často otevřou realitní portál, najdou několik podobných bytů a podle nich určí vlastní částku. To je rozumný první krok, má však jednu slabinu. V inzerátech vidíme ceny, za které lidé nemovitosti nabízejí, nikoli částky, za které je nakonec prodají.

Pomoci mohou údaje o uskutečněných prodejích. Český úřad zeměměřický a katastrální umožňuje u nemovitostí zjistit, zda je evidován cenový údaj, a následně si ho zakoupit. Využít lze i cenové mapy a srovnání nedávných prodejů v okolí. Důležité je porovnávat skutečně podobné nemovitosti, ideálně ve stejné části města.

Rozdíly mezi lokalitami jsou výrazné. Podle Českého statistického úřadu se v roce 2025 byty v Česku prodávaly průměrně za 72 410 korun za metr čtvereční. V Praze činil průměr 131 520 korun. Ani tato čísla ovšem neřeknou, kolik stojí konkrétní byt v konkrétní ulici.

Co může cenu zvýšit nebo snížit

Velký vliv má technický stav. Kupující obvykle zvažuje, kolik peněz bude muset po nastěhování investovat. Zajímá ho stav oken, vytápění, koupelny i elektroinstalace. U bytu může hrát roli také stav střechy, výtahu, společných prostor nebo plánované opravy domu.

Důležitá je i samotná poloha. Byt u rušné silnice může mít jinou hodnotu než podobný byt o několik ulic dál v klidném prostředí. Rozhoduje dostupnost dopravy, parkování, občanská vybavenost nebo výhled. U rodinných domů se přidává stav pozemku, přístupová cesta a náklady na provoz.

Pozornost si zaslouží také právní a vlastnické poměry. Kupující bude řešit kupříkladu věcná břemena, přístup k pozemku či to, zda jsou přístavby řádně povolené. Podobné okolnosti mohou ovlivnit cenu i průběh prodeje.

Častým omylem bývá představa, že se do ceny automaticky promítne každá koruna vložená do rekonstrukce. Nová koupelna může prodej usnadnit, nemusí však navýšit hodnotu bytu přesně o částku, kterou stála.

Přestřelená cena může prodej prodloužit

Někteří prodávající nastaví cenu raději výše s tím, že ji mohou později snížit. Jenže první týdny inzerce bývají důležité. Zájemci sledují nové nabídky, porovnávají je s ostatními a příliš drahou nemovitost mohou rovnou vyřadit.

Když se po čase cena opakovaně snižuje, může to u kupujících vyvolat otázky, proč se nemovitost stále neprodala. Na druhou stranu platí, že ani zbytečně nízká cena není dobrým řešením. Majitel se může připravit o část výnosu, který by při správně nastavené nabídce získal.

Před zveřejněním inzerátu se proto vyplatí sestavit srovnání několika nedávno prodaných nemovitostí, zohlednit jejich rozdíly a podívat se i na aktuální konkurenci. Pokud nemáte k dispozici dostatek údajů, může pomoci nezávazná konzultace s makléřem, který danou lokalitu zná.

V Reality Tegra při stanovení nabídkové ceny vycházíme z parametrů konkrétní nemovitosti, dostupných informací o uskutečněných prodejích i aktuální nabídky. Cílem je zvolit takovou cenu, která dává smysl majiteli a obstojí také při porovnání ze strany kupujících.